Das Stockwerkeigentümer-Reglement regelt bereits vor dem Kauf der Wohnung, wie die Gemeinschaft zukünftig funktionieren soll und welche baulichen Massnahmen in der Verantwortung der Gemeinschaft liegen respektive welche jeder selbst im Sonderrecht ausführen darf. Viele Konflikte könnten, sofern das Reglement zeitgemäss ausgearbeitet würde, verhindert oder zumindest gelindert werden. Das Reglement ist für die finanzierende Bank wichtig, und insbesondere auch für die Verwaltung.
Diverse Liegenschaften im Stockwerkeigentum mit veralteten Reglementen sind mittlerweile in die Jahre gekommen und stehen nun vor grossen Sanierungen. Um auf dem Immobilienmarkt mit den zahlreichen Neubauten mitzuhalten und den umfangreichen neuen Vorschriften beispielsweise hinsichtlich nachhaltiger sowie energetischer Ziele genügen zu können, müssen die Umbaumassnahmen perfekt nach dem heutigen Stand der Technik umgesetzt und die neuen baulichen Gegebenheiten der Immobilie im Reglement berücksichtigt werden. Zu guter Letzt muss die sanierte Liegenschaft über den gemeinsamen Erneuerungsfonds instandgesetzt werden. Dies bedingt in den meisten Fällen auch eine Anpassung der jährlichen Rückstellungen im Erneuerungsfonds.
Veraltete Reglemente stellen ein Problem dar
Leider ist genau das ein Kernproblem. Grossmehrheitlich wird in den Reglementen immer noch wie in den letzten fast 60 Jahren ein Prozentsatz des Gebäudeversicherungswertes eingetragen. Dieser Prozentsatz wurde in der Vergangenheit meist viel zu niedrig angesetzt, weshalb grosse Lücken in zahlreichen Erneuerungsfonds bestehen. Dies führt im Sanierungsfall zu grösseren Problemen und auch Streitigkeiten unter den einzelnen Stockwerkeigentümern, da sich nicht jeder eine Nachschusszahlung von mehreren Tausend Franken leisten kann. Ausserdem wird den baulichen Gegebenheiten in den neuen Reglementen, insbesondere der technischen Entwicklung der letzten Jahre, überhaupt nicht Rechnung getragen. Ein Beispiel aus der Praxis sind Rohrleitungen, die in der Regel ab der Verzweigung der gemeinschaftlichen Leitungen dem Sonderrecht angehören. Auf die Heizleitungen bezogen findet diese Regelung ihren Ursprung in den 60er- und 70er-Jahren, in denen hauptsächlich Heizkörper und noch keine Bodenheizungen verbaut wurden. In Anbetracht dieser Regelung im Reglement entstehen im Falle von Bodenheizleitungen bei einem allfällig notwendigen Ersatz bauliche Schnittstellen. Denn der Unterlagsboden, in dem sich diese Leitungen befinden, ist in den Reglementen nicht selten der Gemeinschaft zugewiesen. Sinnvollerweise werden aber die Bodenheizleitungen und der Unterlagsboden aus baulicher Sicht gleich gehandhabt. Unabhängig der Zuweisung zeigen Praxiserfahrungen, dass Gesamtsanierungen nachhaltiger und wirtschaftlicher sind als individuelle Teilsanierungen pro Stockwerkeigentümer (siehe dazu auch HEV-Artikel «STWE: Verbindungstechniken und Empfehlungen für Rohrleitungen»)
Wichtig: langfristige, transparente und verlässliche Werterhaltungsstrategie
Eine umfassende Gebäudezustandsanalyse mit Feststellung der Sanierungseingriffstiefe durch unabhängige bauliche Fachexperten legt hierfür eine fundierte Basis. Im Falle einer neuen oder totalsanierten Liegenschaft kann auch auf eine Gebäudezustandsanalyse vor Ort verzichtet und auf der Grundlage einer detaillierten Baudokumentation ein Werterhaltungsplan light erstellt werden. Ergänzend dazu wird das bestehende Reglement aus baulicher Sicht begutachtet, und es können wertvolle Empfehlungen zu Verbesserungsmöglichkeiten und allfälligen Präzisierungen sowie Ergänzungen eingeholt werden. Auf Basis eines wissenschaftlich getesteten und von professionellen Immobilieninvestoren schweizweit eingesetzten Lebenszyklusmodells werden die zu erwartenden wiederkehrenden Instandsetzungszeitpunkte der gemeinschaftlichen Bauteile und deren Instandsetzungskosten mit sinnvollen Synergienutzungen aufgezeigt. Um künftig ausserordentliche Nachschusszahlungen der Stockwerkeigentümer zu vermeiden, werden verschiedene Zahlungsplanvarianten für den Erneuerungsfonds vorgelegt. An der STWE-Versammlung wird der ausgearbeitete Werterhaltungsplan entweder von der Verwaltung oder direkt von der beauftragten Fachfirma allen Stockwerkeigentümern vorgestellt. Danach beschliesst die Gemeinschaft aufgrund der transparent geschaffenen Grundlage die für sie stimmige Werterhaltungsstrategie und ob diesbezüglich gegebenenfalls Änderungen und Ergänzungen in ihrem Reglement vorzunehmen sind.
In den Folgejahren kann die Versammlung bei Bedarf auf der geschaffenen Basis über den Erneuerungsfonds diskutieren und nötige Anpassungen veranlassen.